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      1. 房住不炒疊加格局分化下的地產信托新趨勢

        近年來,房地產行業在政策端、供給端和需求端,都呈現穩中有進、穩中有變的趨勢,行業的健康度和理性程度持續提升。然而,2020年伊始,突如其來的“新冠疫情”,給地產市場發展格局帶來深遠的影響?!胺孔〔怀础倍ㄎ化B加格局分化的背景下,房地產信托也將迎來新的發展機遇與挑戰。5月17日(周日)第九期直播課程,我們邀請到了,南開大學經濟學學士、清華大學金融碩士,擁有多年房地產融資從業經驗的國投泰康信托房地產業務二部總經理戴遠飛先生和大家共論《房住不炒疊加格局分化下的地產信托新趨勢》。


        信托融資是房地產企業在銀行信貸、債券市場之外的另一重要債權融資渠道。

        于信托公司而言,地產信托業務是信托資產的重要組成部分;于投資者而言,地產信托投資在高凈值客戶資產配置中扮演重要角色。

        戴老師帶來的《房住不炒疊加格局分化下的地產信托新趨勢》話題分享,聚焦地產“信托資產甄選和運營背后的邏輯”。戴老師透視地產行業的政策面、市場基本面,并從地產行業供需兩端及房企經營的中觀視角,解析地產信托規模變化的前因后果,提示地產信托投資需注意的重點因素。


        房地產行業持續增長面面觀

        近年來,房地產行業呈現穩健增長態勢,其主要表現在以下幾個方面:

         商品房銷售額:2019年全國商品房銷售額15.97萬億,同比增長6.5%。從2010年至今,商品房銷售額逐年上漲的趨勢不變。

        •  商品住宅價格:呈現平穩態勢,百城新房均價穩步上漲,各季度累計漲幅均在1%左右。

        •  商品住宅成交量:2014年至2019年,受到各年度的房貸新政、限購限貸等政策影響,重點城市整體成交規模同比小幅調整。

        •  土地價格:當前,住宅用地成交樓面價為歷史最高水平,平均溢價率保持在低位。

        •  房地產開發投資、土地財政依賴程度、人民幣房地產貸款等均呈現逐年上漲的趨勢。

        •  國民儲蓄率:全國住戶部門杠桿率持續上升,與全球平均水平接近,低于發達國家水平(72%),高于新興市場國家(41%)。

        •  房地產與居民財富:房地產資產具有較大的社會財富承載效應,在我國百姓財富配置中占有相當比重?!?019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》相關數據顯示,2019年中國城鎮家庭總資產中,住房+商鋪等不動產合計占比約65.9%。



        房地產調控政策的梳理


        房住不炒”的調控定位,成為構建房地產市場健康發展長效機制的指導思路。目前,地產調控政策整體偏緊,但行業運行制度更趨完善,具體表現在:

        •  保持房地產調控定力,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,緊盯地產金融風險,并將以“因城、因區、因勢施策”思路保持市場穩定;

        •  行業運行基礎制度不斷完善,構建房地產市場健康發展長效機制正在形成;

        •  提高新型城鎮化質量,打造更加堅實的城市基本面。


        房企實力提升及地產未來展望

        房地產行業的健康發展,不僅離不開政策引導及居民消費力的提高,更得益于地產開發商創新發展的內生動力。截至2019年,我國共有152家房企躋身百億軍團,千億軍團擴容至36家;11-30名開發商銷售增長最快。預計到2030年,百強開發商銷售額市場占比將超過85%,50強開發商占比超過65%。當前,我國TOP50強房地產企業主體評級AAA級占比高達百分之七十四,共有37家公司獲得高等級評價。前10企業平均進入105.4個地級城市,地級城市覆蓋率達36.0%。從銷售數據看,90-140平米改善需求類產品銷售額占比56.1%,一線城市聚焦首置首改產品,二線及三四線城市繼續加大首改及改善類產品。這些信息,也為信托機構選擇交易對手,看項目、拿項目、甄選資產提供了決策支撐。

        關于未來的房地產行業發展趨勢,戴老師指出:

        •   由于人口增長,生育政策的松動,人民改善生活需求日益增加,房地產行業在10-20年內依然是增量市場,預計到2030年,中國城市化率達到70%左右,仍有上升空間。

        •   在區域選擇方面,二線城市/城市群人口流入速度領先。品牌開發商拿地集中于長三角、大灣區、強二線城市、中西部中心城市(成都、重慶、武漢、鄭州)。

        •   規模房企具有成本優勢、品牌溢價以及與地方政府更強的博弈能力,市場集中度持續上升。

        •   房地產企業的多元化經營和新科技技術的投入,為地產行業可持續發展注入了新動能。


        •   新冠疫情”或對行業發展帶來一定變化:從政策面看,地產行業依然重要但“不作為短期刺激經濟手段”;土地政策方面,流動性寬松、優質地塊的推出、供給端政策的松綁,土拍市場比較火熱;地產去化方面,短期影響較大,購房需求延緩;房企經營方面,融資環境或改善。與此同時,投資整體偏謹慎,集中于一二線、核心城市群的深耕區域。


        房地產信托發展概況

        自2016年以來,每年新增成立的房地產信托規模持續增長,由2016年的2200億元的規模攀升至2019年的8225億元。

        戴老師認為,這期間房地產規模擴張主要受到以下幾方面的影響:一是地價上漲;二是結構性原因。其中,資產端表現為快周轉模式下開發商對于房地產信托的資金需求較高;資金端表現為投資者對于信托的認可度信任度較高,認為信托的風險與收益符合投資預期。國投泰康信托是行業內較早開展房地產信托業務的信托公司之一,截至2019年底,公司累計成立的房地產信托規模超800億,其交易對手多為全國50強房地產開發商。未來,公司將繼續與行業專業機構合作,秉承穩健經營原則,甄選優質投資標的,提升風險防控能力,提供收益風險適配的地產信托投資產品,滿足客戶的多樣化投資需求。



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